3 500 transactions de type LMNP concernent la France chaque année. 1% sur le marché secondaire. Si leur catégorie est connue, leur valeur réelle l'est beaucoup moins.
Continuum, expert en valorisation et liquidité.
Chez Continuum, nous analysons les actifs LMNP à partir de leur réalité économique : historique d'exploitation, revenus observés et performance démontrée. Cette méthode nous permet d'identifier et de certifier une nouvelle génération d'actifs : les Actifs Certifiés par l'Usage (ACU), conçus pour apporter plus de transparence, de valorisation et de liquidité au marché.
Vous êtes :
Vous détenez un actif LMNP ou une résidence gérée et souhaitez en faire analyser, valoriser et certifier la trajectoire économique avant une transmission à un repreneur.
Soumettre à analyse pour vendreVous souhaitez accéder à des actifs déjà certifiés, disposant d'un historique économique solide et d'une exploitation observée, plutôt qu'à des projections sur un programme neuf.
Portez-vous acquéreurCGP, exploitants, gestionnaires, promoteurs immobiliers, développeurs : Continuum accompagne aussi les opérations de plus grande ampleur.
Échanger avec Continuum
Le marché primaire vend des projections.
Continuum révèle des trajectoires.
LMNP, résidence gérée, résidence étudiante, EHPAD, résidence seniors, résidence de tourisme. Ces catégories décrivent une industrie, un cadre, un statut. Elles ne disent rien de la réalité économique d'un actif ni de sa capacité à performer dans le temps.
Chez Continuum, nous nous intéressons à ce qui se passe réellement sur le terrain : l'historique d'exploitation, les revenus effectivement observés et la performance mesurée dans la durée. C'est cette lecture qui permet de dépasser l'étiquette pour comprendre la valeur.
C'est ce principe qui fonde la notion d'Actif Certifié par l'Usage (ACU).
La plupart des vendeurs pensent connaître la valeur de leur actif. Pourtant, un actif exploité ne se résume ni à son prix d'origine, ni à sa seule valeur immobilière. Continuum réalise une analyse préalable permettant de déterminer si votre actif est éligible à une certification ACU. Ainsi, vous découvrez le niveau de compétitivité et les chances de liquidité de votre actif sur le marché secondaire.
Soumettre mon actif à analyseContrairement à un actif neuf, certains actifs disposent déjà d'éléments concrets permettant d'en lire la trajectoire plutôt que d'en deviner la projection. C'est la distinction principale entre un bon et un moins bon LMNP. Continuum sélectionne et certifie les actifs répondant à ces critères.
Acquérir un bien¹ Un investissement de type LMNP sous certaines conditions prévues par le CGI permet l'amortissement comptable de certaines charges créant ainsi un déficit comptable venant gommer les revenus générés et permettant alors un bénéfice fiscal nul ou déficitaire.
Le marché primaire vend des perspectives.
Continuum recherche des preuves.
Derrière chaque actif se cache une histoire : des loyers réellement versés, des avenants signés, des décisions d'exploitation, des périodes de croissance, parfois des difficultés.
Cette histoire constitue l'une des informations les plus précieuses dont doit disposer un investisseur.
Car si certains actifs portent les stigmates d'une exploitation fragile, d'autres ont démontré leur capacité à traverser les années, les cycles économiques et les évolutions réglementaires tout en continuant à produire des revenus de grande qualité.
Les difficultés d'hier deviennent souvent les risques de demain. La résilience démontrée devient la pérennité recherchée.
Ce sont ces belles trajectoires économiques que Continuum recherche.
Nous appelons ces actifs des Actifs Certifiés par l'Usage (ACU) : des actifs dont la valeur ne repose plus uniquement sur une promesse, mais sur une histoire économique observable.
Ils constituent la partie la plus recherchée, la plus rare et souvent la moins visible du marché.
Tous les actifs ne sont pas des ACU. La qualification n'est jamais automatique : elle résulte d'une analyse, et un actif peut être refusé. Six niveaux organisent la lecture du marché.
Actif déclaré
L'actif est recensé dans la base Continuum.
Actif analysé
Les données économiques et juridiques ont été examinées.
Actif qualifiable
L'actif répond aux critères préalables à la certification.
Actif Certifié par l'Usage (ACU)
L'actif a obtenu la qualification ACU selon la méthode ACU-9.
Actif Premium ACU
L'actif se distingue par la qualité de ses neuf critères.
Actif Signature
L'actif constitue une référence du marché Continuum.
La valeur d'un actif ne se limite pas à la différence entre son prix d'acquisition et son prix de cession. Neuf critères structurent l'analyse Continuum.
Ce n'est pas l'immeuble qui produit le revenu, mais celui qui l'exploite.
Loyers effectivement versés, retards, renégociations, traversée des crises.
Durée résiduelle, garanties, indexation, historique des avenants.
À loyer égal, deux actifs ne laissent pas le même revenu net.
TVA, Censi-Bouvard, amortissements : ce que l'actif a déjà consommé.
Amortissements, déficits, TVA : ce qu'il reste à produire pour un repreneur.
Inflation, coût du capital, fiscalité : l'époque où se prend la décision.
Le prix d'un actif ne dit rien du prix de l'argent qui le finance.
Taux, dispositifs, foncier : le monde dans lequel l'actif a été acheté.
Le Score Continuum agrège les neuf critères de la méthode ACU-9 en une lecture unique, sur 100, permettant de classer les actifs entre eux selon des bases comparables, au-delà du seul prix. Il s'agit alors que la qualité économique observée.
Les actifs dont la note est inférieure à 90 ne sont pas éligibles.Chaque actif soumis fait l'objet d'une analyse selon la méthode ACU-9. Tous les actifs ne sont pas certifiés. La sélection protège la qualité du marché et la confiance des membres qui y accèdent.
Parce que les meilleures opportunités ne s’adressent pas à tous, l’accès à notre communauté est soumis à une sélection exigeante. Seuls les profils répondant à nos critères d’admission peuvent en devenir membres.
Faites évaluer votre actif selon la méthode ACU-9 et obtenez une lecture économique de sa trajectoire.
Revendre mon actifL'accès au marché Continuum est soumis à l'examen de la Commission d'Admission.
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